Как продать квартиру по кадастровой стоимости в 2019 году

Содержание
  1. Как продать квартиру дешевле кадастровой стоимости в 2019 году
  2. Что такое кадастровая стоимость
  3. Цена продажи недвижимости ниже КС: налоговые последствия
  4. Причины занижения цены квартиры
  5. Как обосновать продажу по цене ниже КС
  6. Последствия продажи квартиры по стоимости ниже кадастровой
  7. В чем опасность занижения цены продажи
  8. Если вы — Покупатель
  9. Если вы — Продавец
  10. Где найти кадастровую стоимость недвижимости
  11. В заключение
  12. Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости:
  13. Как продать квартиру по кадастровой стоимости в 2019 году
  14. Как продать квартиру ниже кадастровой стоимости
  15. Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2018 году
  16. Какой налог с продажи квартиры платят в 2019 году
  17. Как получить налоговый вычет при продаже квартиры
  18. Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году
  19. Правила уплаты налога на имущество по кадастровой стоимости
  20. Если продать квартиру выше кадастровой стоимости 2018
  21. Продажа квартиры выше кадастровой стоимости 2018
  22. Продажа квартиры по кадастровой стоимости в 2018 году
  23. Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году – Про сад и дом
  24. Что такое кадастровая стоимость?
  25. Особенности продажи недвижимости в 2018-2019 годах
  26. Всегда ли продажа квартиры происходит по кадастровой стоимости?
  27. Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?
  28. Выводы
  29. Налог с продажи квартиры в 2019 году
  30. В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом
  31. Как считают сумму налога с продажи квартиры
  32. Перечень документов для уплаты налога с продажи
  33. Как не пропустить сроки

Как продать квартиру дешевле кадастровой стоимости в 2019 году

Как продать квартиру по кадастровой стоимости в 2019 году
Время чтения: 6 минут

Кадастровая стоимость (КС) — относительно новое понятие в российском законодательстве. Его появление было связано с попыткой обосновать рыночную цену недвижимости. Давайте выясним, можно ли продать квартиру по цене ниже кадастровой стоимости, с какой целью и при каких обстоятельствах, а также узнаем о возможных рисках для обеих сторон.

Что такое кадастровая стоимость

Понятие, сущность и методика определения КС подробно описаны в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно определению, кадастровая стоимость объекта — это величина, отражающая представление о ценности и полезности недвижимого объекта. Кадастровая оценка необходима, прежде всего, для расчета этой величины.

В РФ принято рассчитывать налог на квартиру, дом или участок по кадастровой стоимости.

Кроме того, КС используется для исчисления других платежей:

  • связанных со сделками с недвижимостью;
  • арендной платы за пользование (на основании договора соцнайма);
  • пошлины при оформлении наследования;
  • кредитования покупок;
  • стартовой цены для продажи.

В 2017 году Закон о кадастровой оценке претерпел изменения, вступили в силу изменения к Федеральному закону, регламентирующему оценочную деятельность (№ 135-ФЗ от 29.07.1998). Суть нововведений сводится к утверждению новых значений КС и созданию специализированных бюджетных учреждений.

Более детальная информация о том, что такое кадастровая стоимость недвижимости.

Цена продажи недвижимости ниже КС: налоговые последствия

Кадастровая стоимость как новый порядок оценки недвижимости появился в 2012 году. Его цель — максимально приблизить значение КС к рыночной цене. Однако до сих пор между этими стоимостными выражениями существуют различия.

Согласно действующему законодательству, в коммерческих сделках с объектами недвижимости, приобретенными до 2016 года, величина КС не имеет значения для налогообложения.

Для объектов, оформленных в собственность после 2016 года, указанная в договоре сумма важна, поэтому у продавца могут возникнуть налоговые последствия продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости.

Речь идет об уплате подоходного налога (НДФЛ) от продажи недвижимого имущества. Налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13%. Для расчета суммы дохода берется кадастровая стоимость, установленная на 1 января года, в котором состоялась регистрация перехода прав собственности на продаваемый объект.

В Налоговом кодексе предусмотрен следующий механизм расчета налогооблагаемой суммы в сделках по продаже недвижимости (п.5 ст. 217.1 ч. II):

  • если цена продажи выше кадастровой, налог рассчитывается от указанной в договоре суммы;
  • если продажа земли, жилой или коммерческой недвижимости осуществляется по цене ниже кадастровой, то для расчета НДФЛ к КС применяют понижающий коэффициент 0,7. Если сумма продажи превышает уменьшенную с учетом коэффициента КС недвижимости, то налог рассчитывается от суммы по договору. В противном случае — от уменьшенной кадастровой стоимости.

Проще говоря, для расчета НДФЛ берется либо сумма продажи, либо уменьшенная КС, в зависимости от того, что больше.

Если налоги рассчитаны правильно, то продавцу не грозят ни штрафы, ни пени.

Причины занижения цены квартиры

Кадастровая стоимость недвижимости — условная величина, которая во многих случаях не является объективной и не учитывает некоторые особенности объекта, существенные для пользователя.

Так, при формировании КС используется математический расчет, основанный на массовой оценке, применяемой для всех объектов одного класса, — так называемый удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС), свой для каждого региона. При его расчете учитывается:

  • экономическая ситуация региона;
  • сегмент недвижимости;
  • местоположение и площадь объекта;
  • год постройки.

Индивидуальные особенности объекта — степень физической изношенности здания, этаж, состояние объекта, внутренняя планировка — не учитываются в кадастровой оценке. Именно это и формирует различие между КС и реальной стоимостью объекта на рынке.

Рыночная стоимость может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону, поэтому иногда занижение цены продажи оправдано. Однако чаще занижение стоимости связано с желанием продавца снизить сумму НДФЛ или вовсе избежать уплаты налога. Это происходит в тех случаях, когда продаваемая недвижимость находится в собственности менее трех лет.

Другие причины для занижения цены продажи жилья связаны с суммой оплаты нотариальных действий по оформлению договора.

Как обосновать продажу по цене ниже КС

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости возможна и законна. Правда, согласно закону, резонное снижение цены на недвижимость с точки зрения уплаты НДФЛ составит не более 30% от КС объекта, ведь налог будет исчисляться с суммы, составляющей 70% от цены в кадастре.

Несмотря на существующий порядок, недвижимость все же можно продать по более низкой цене, если на это есть объективные причины:

  • неудачная планировка;
  • запущенное состояние;
  • обременение;
  • необходимость срочной продажи;
  • снижение покупательской способности населения и прочее.

Перечисленные причины встречаются довольно часто, поэтому заниженная цена на продаваемый объект в некоторых случаях обоснована.

Последствия продажи квартиры по стоимости ниже кадастровой

Покупатель недвижимости может спокойно, не опасаясь нарушить закон, купить квартиру дешевле кадастровой стоимости, если его устраивают условия договора и цена.

Как известно, в сделке купли-продажи недвижимости цена объекта договорная. Продавец вправе по своему усмотрению распоряжаться собственностью и устанавливать ее цену (ст.209 гл.13 Гражданского кодекса РФ), поэтому с юридической точки зрения нарушений в таком договоре не будет.

В случае занижения цены на продаваемую недвижимость налоговые последствия тоже не грозят продавцу, поскольку при переходе объекта в собственность до 2016 года величина, определенная кадастром, вообще не берется в расчет, а в остальных случаях слишком низкая цена продажи не влияет на размер НДФЛ.

Однако налоговые органы все же могут заинтересоваться договором и перепроверить его.

В чем опасность занижения цены продажи

Предпринятые налоговыми службами меры лишили недобросовестных налогоплательщиков возможности уклоняться от выплаты НДФЛ с продажи недвижимости. Однако сделки с заниженной стоимостью все же имеют место. Чаще всего это касается объектов, перешедших в собственность до 2016 года.

Следует признать, что во многих случаях продавец освобождается от налога, поскольку для большинства объектов заканчивается минимальный установленный срок владения ими. Вероятно, это делается по другой причине.

Нужно помнить, что подобные уловки могут иметь негативные последствия как для покупателя, так и для продавца.

Если вы — Покупатель

Обычно инициатива занизить сумму договора исходит от продавца. Покупатель идет ему навстречу, соглашаясь подписать договор с низкой ценой, а разницу получает под расписку.

Прежде чем поставить свою подпись в договоре, подумайте о возможных последствиях:

  1. Если сделка будет признана недействительной и возникнет судебный спор, возместить удастся только сумму, указанную в договоре. Судебная практика показывает, что суд не берет во внимание расписки.
  2. Если предполагается перепродажа приобретенного объекта, то доход, с которого придется платить НДФЛ, будет выше из-за большой разницы между ценой продажи и фактическими расходами на покупку жилья.
  3. Сумма возврата при налоговом вычете рассчитывается от цены, указанной в договоре. Чем она ниже, тем меньше денег удастся вернуть.

Таким образом, соглашаясь на условия продавца, вы ухудшаете свое положение и оказываете ему медвежью услугу, ведь для него тоже возникают риски.

Если вы — Продавец

Новый способ исчисления НДФЛ с продажи квартиры лишает продавца возможности значительно снизить сумму налога. Но если существуют другие причины занизить цену, то прежде следует взвесить все “за” и “против”.

  1. Если налоговый орган заинтересует слишком низкая стоимость недвижимости, он может устроить проверку. В случае обнаружения факта ухода от уплаты налога налоговики не только взыщут с продавца неуплаченную сумму, но еще наложат пени и штраф. Поводом для проверки может стать сделка с привлечением заемных средств, при которой сумма кредитования и цена недвижимости не совпадают.
  2. Продавец рискует недополучить часть денег, если расчет с покупателем происходит в два этапа: первый – до госрегистрации договора в размере указанной по договору суммы, второй — после регистрации в размере доплаты. Риск обусловлен тем, что сумма, указанная в договоре, была фактически уплачена во время первого платежа.

Итак, предлагая занизить стоимость недвижимости, продавец сам может пострадать.

Где найти кадастровую стоимость недвижимости

Отправной точкой для расчета НДФЛ в сделках по купле-продаже недвижимости является кадастровая стоимость объекта. Узнать ее несложно, эта информация открыта и доступна каждому.

Самый простой способ узнать КС недвижимости — воспользоваться сайтом Росреестра, государственной службы по кадастровому учету.

Сведения о КС можно найти в соответствующем разделе, указав в строке поиска кадастровый номер или адрес регистрации объекта недвижимости.

Кроме того, данную информацию можно получить на любом коммерческом сайте, предлагающем услуги по предоставлению сведений о недвижимости.

Изучите пошаговую инструкцию о том, как узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн.

В заключение

Кадастровая стоимость — основа для расчета налога на недвижимость, НДФЛ и разного рода платежей, возникающих во время сделок с недвижимым имуществом, в том числе при купле-продаже.

По замыслу законодателя КС должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике это обычно не так. Расценочная методика не отражает реальной стоимости объекта недвижимости, поскольку не учитывает его особенности.

Чтобы продать земельный участок, жилой или нежилой объект, приходится завышать или занижать стоимость. Занижение цены продажи не несет налоговых последствий, но имеет определенные риски как для продавца, так и для покупателя.

Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости:

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/prodazha-kvartiry-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Как продать квартиру по кадастровой стоимости в 2019 году

Как продать квартиру по кадастровой стоимости в 2019 году

Как всегда, государство жалеет пенсионеров, инвалидов, малоимущих граждан. Им будут даваться льготы при уплате налога с имущества (недвижимости). Но при продаже квартиры никаких льгот для пенсионеров нет. Возможно, они и будут, но это мы узнаем только после 2019 года.

Продажа жилья – дело сложное, рискованное и ответственное. Имеет смысл воспользоваться помощью юриста или продвинутого агентства недвижимости. Специалисты всегда найдут способы для ухода от максимального налогообложения. Ведь в любом законе есть свои лазейки и выгодные варианты.

Экономический кризис, санкции – всё это отрицательно сказывается на бюджет России. Страна не в состоянии пополнять огромную казну только за счёт таможни и прибыли с предприятий.

Существует масса незначительных “ручейков”, которые образуют мощные поступления в казну Родины. Сейчас налоговые и фискальные органы ищут все возможные пути наполнения бюджета.

Почему налог с продажи жилья не будет отменён:

Как продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Действующий показатель кадастровой стоимости можно узнать из выписки ЕГРН или из официальных электронных ресурсов Росреестра.

Если реальная рыночная цена объекта существенно ниже кадастрового значения, собственник (в том числе и покупатель недвижимости) имеет право оспорить данные государственной оценки путем обращения в суд.

В этом случае, по решению суда кадастровая стоимость может быть изменена на значение рыночной цены квартиры, после чего размер налоговых обязательств будет существенно снижен.

С введением показателей кадастровой стоимости их нередко используют при определении цены договора купли-продажи жилых помещений. Однако значение кадастровой стоимости не отражает реальные рыночные показатели на рынке недвижимости, поскольку государственная оценка осуществляется без учета конкретных характеристик квартиры.

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2018 году

  • Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
  • Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.
  • Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.
  • При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.
  • Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Какой налог с продажи квартиры платят в 2019 году

Притом заполнить бланки и вручить их налоговикам вы можете до этой даты, а уплату налога отложить еще до 15 июля.

При этом не стоит тянуть до последнего, смысл в том, чтобы сумма налога была зачислена на счет ФНС до этой даты. Иначе последует штраф и пеня за каждый день просрочки.

Правда, с вас ничего не будут требовать, если сумма просрочки менее 1000 рублей. Все же, будьте внимательны при заполнении и подачи декларации.

  1. Доходы минус расходы. Это дает право отнять от полученных за квартиру денег все те расходы, которые ранее были понесены в связи с ее приобретением.
  2. Вычет на имущество, он доступен для всех граждан-субъектов РФ. Его размер фиксированный и составляет 1 000 000 рублей. Воспользоваться им может налогоплательщик один раз в течение налогового периода, который у нас в России составляет 1 календарный год.
  1. Экономической ситуации в стране и отдельном регионе. Например, учитывается размер средней заработной платы россиян и прочие условия.
  2. Тип недвижимости. Например, жилая/нежилая, коммерческая или промышленная.
  3. Характеристики имущества: этаж, площадь, год постройки.
  4. Расположение объекта в городе (близко к центру, далеко). Учитывается даже престижность района.
  5. Рыночной стоимости недвижимости. Как правило, рыночная и кадастровая цена жилья различается в 20-25%.
  1. Пенсионер.
  2. Ветеран.
  3. Инвалид.
  4. Пострадавший вследствие аварии на Чернобыльской АЭС или на производстве «Маяк».
  5. Военнослужащие со стажем больше 20 лет.
  6. Родственники военнослужащих, потерявшие кормильца.
  7. Лица, служившие в войсках особого назначения или проходившие службу в Афганистане.

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры

​Если продавец владел недвижимостью дольше указанных выше сроков, ему не нужно уплачивать налог и представлять декларацию. Для проверки соблюдения указанных сроков используется дата регистрации сделок приобретения и продажи – такие сведения содержатся в правоустанавливающих документах и госреестре ЕГРН.

Рекомендуем прочесть:  Регистрация жилого дома в снт в 2019 году

Для определения реальности цены, указанной сторонами в договоре, используется показатель кадастровой стоимости недвижимости. Если доход от продажи не превышает 70% от указанного стоимостного показателя, налоговые органы будут использовать не договорную цену, а формулу:

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году

Кроме того, главной причиной такого желания служит желание сэкономить на налогах. Каждый продавец недвижимости при продаже объекта (есть и исключения) должен заплатить в бюджет налог на полученный доход. НДФЛ рассчитывается с полученного дохода – стоимости продажи. Соответственно, чем меньше доход, тем меньше налог.

Именно кадастровая стоимость является основанием для определения налога на недвижимость. Такое новшество введено недавно. Определить налог на недвижимость, учитывая другую стоимость, невозможно. Это связано с законодательством. Налог определяет не сам налогоплательщик, а налоговые органы.

Правила уплаты налога на имущество по кадастровой стоимости

  • административно-управленческие комплексы, торговые сооружения;
  • нежилые помещения с использованием под офисы, общепит или бытовое обслуживание;
  • недвижимость иностранных предприятий, работающих в РФ без представительств;
  • не балансовые жилые помещения (то же служебное жилье, к примеру).

Громкие изменения определил ФЗ № 284 от 04.10.14 о дополнении Налогового Кодекса главою 32 «Налог на имущество физических лиц». В соответствие с п.1 ст.402 инвентаризационная оценка для исчисления недвижимости заменяется на кадастровую стоимость объекта.

Фактически можно говорить о совершенно новом налоге на недвижимость.

  • уведомлениями о вручении лицам, которые имеют отношение к спору, копий заявления и документов;
  • выпиской из государственного реестра объектов недвижимости;
  • нотариально заверенной копией свидетельства о праве собственности на квартиру;
  • документами, удостоверяющими недостоверность сведений, что использованы Росреестром при определении кадастровой цены квартиры;
  • решением комиссии Росреестра (опять же, если гражданин туда обращался);
  • квитанцией об уплате истцом госпошлины в величине 300 рублей.

Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако, кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р.

продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб.

, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн.

Если продать квартиру выше кадастровой стоимости 2018

До 2016 года эта норма составляла 3 года. Трехлетний срок освобождения от налогов продолжает действовать, если квартира перешла к собственнику в виде наследства, по договору ренты, после приватизации или в результате дарения от близкого родственника. Поправки к Налоговому кодексу от 2016 года дают некоторые полномочия в сфере сборов субъектам федерации.

Если, к примеру, человек продал квартиру в конце октября 2016 года, то и налог по кадастровой стоимости будет платить за 10 месяцев 2016 года. В свою очередь, у покупателя соответствующего объекта недвижимости возникнет обязанность уплатить имущественный налог за ноябрь и декабрь 2016 года. Пример.

Продажа квартиры выше кадастровой стоимости 2018

  • Если объект находится в общей долевой собственности, налог рассчитывается для каждого из участников пропорционально его доле в праве собственности на этот объект. В случае если имущество находится в общей совместной собственности, налог рассчитывается для каждого из участников совместной собственности в равных долях.
  • Налоговая ставка на квартиру 0.1%.

Что касается органов местного самоуправления, то они будут вправе прибегнуть к увеличению сумм вычетов.

Правительство позаботилось о том, чтобы период перехода повсеместного использования кадастровой стоимости при расчете налога на жилье произошел в установленные сроки. Так, с нового года не исключено использование коэффициента в 0.8 процента, что обеспечит снижение суммы налогообложения примерно на 20 процентов.

Продажа квартиры по кадастровой стоимости в 2018 году

Налог на недвижимость с 2018 года и пути экономии Известно, что с нового года при расчете суммы налога на недвижимость основным определяющим фактором продолжит оставаться кадастровая стоимость. Несмотря на то, что для собственников жилья уплата налога, рассчитанного из кадастровой стоимости, приносит дополнительные траты, правительство было вынуждено прибегнуть к подобному методу.

  1. После проведения процедуры приватизации.
  2. В результате наследования или соглашения дарения от физлица, которое выступает членом семьи или же родственником. Родство определяется по критериям Семейного кодекса РФ.
  3. Как вручение имущества по заключенному соглашению с иждивенцем касательно его содержания пожизненно.

22 Фев 2019      juristsib         58      

Источник: https://sibyurist.ru/bez-rubriki/kak-prodat-kvartiru-po-kadastrovoj-stoimosti-v-2019-godu

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году – Про сад и дом

Как продать квартиру по кадастровой стоимости в 2019 году
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Вопрос относительно того, а возможно продать квартиру ниже кадастровой стоимости, возникает у тех собственников, которые хотят сэкономить на оплате налогов.

С одной стороны, физические лица хотят осуществить такие действия, но с другой – бояться делать, поскольку считают, что такие действия будут признаны незаконными. Попробуем разобраться в данном вопросе и найдем ответ на него.

Что такое кадастровая стоимость?

Для того, чтобы ответить на вопрос, поставленный в начале статьи, необходимо разобраться с понятием кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость – это официальная оценка стоимости объекта недвижимости, которая определяется на основании множества критериев. Такой показатель является субъективным, поскольку во многом зависит от мнения эксперта. Кадастровая оценка проводиться с учетом расположения объекта, его технических параметров, наличия инфраструктуры и т.д.

Именно кадастровая стоимость является основанием для определения налога на недвижимость. Такое новшество введено недавно. Определить налог на недвижимость, учитывая другую стоимость, невозможно. Это связано с законодательством. Налог определяет не сам налогоплательщик, а налоговые органы.

Что же касается купли-продажи, то здесь возможны варианты. Связано это с тем, что кадастровая стоимость не всегда равна рыночной стоимости объекта. Поэтому многие продавцы и покупатели хотят изменить стоимость продажи.

Кроме того, главной причиной такого желания служит желание сэкономить на налогах. Каждый продавец недвижимости при продаже объекта (есть и исключения) должен заплатить в бюджет налог на полученный доход. НДФЛ рассчитывается с полученного дохода – стоимости продажи. Соответственно, чем меньше доход, тем меньше налог.

Особенности продажи недвижимости в 2018-2019 годах

Вне зависимости от того, какая недвижимость будет продаваться, существует три главных особенности такой операции, о которых должен знать продавец:

  1. Налог с продажи недвижимости можно будет не платить, если собственник владеет недвижимостью более пяти лет. Если же квартира была не приобретена, а унаследована по завещанию, праву наследства или договору дарения, то тогда право на освобождение предоставляют те объекты, которые пребывали в собственности не менее 3-х лет;
  2. Когда субъект должен будет уплатить налог на доходы физических лиц, то за налогооблагаемую базу он должен будет учесть стоимость продажи. При этом стоимость продажи для НДФЛ не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости;
  3. Региональные власти имеют полномочия местными нормативно-правовыми актами изменять срок владения недвижимости, которое дает право на освобождение от уплаты налогов, а также предельную величину стоимости продажи в соотношении с кадастровой стоимостью.

Вот такие особенности необходимо учитывать при желании продать квартиру. Может быть, что на региональном уровне установлены свои правила продажи, и о них необходимо знать.

Помимо этого необходимо знать, что если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то тогда налог на доходы физических лиц рассчитывается не с кадастровой стоимости, а со стоимости договора купли-продажи.

Если же за основу берется именно кадастровая стоимость, то в договоре прописывается то значение, которое было на 1 января текущего года. Такие правила связаны с тем, то в течение года кадастровая цена может пересматриваться. Чтобы защитить права налогоплательщика, принято использовать в таком случае более раннюю стоимость.

Всегда ли продажа квартиры происходит по кадастровой стоимости?

Если внимательно изучить процесс оценки недвижимости с учетом кадастровой стоимости, то станет ясно: совсем разные объекты могут иметь одинаковую стоимость. Связано это с тем, что используется единая методика оценки. Например, никто не оценивает степень ремонта квартиры, ее коммуникации и т.д. Кадастровая стоимость всегда является субъективным показателем.

Именно поэтому не всегда продажа недвижимости происходит с учетом кадастровой стоимости. Продавец вынужден использовать другой критерий для определения стоимости.

Причины, влияющие на то, что кадастровая стоимость не всегда учитывается при купле-продаже:

  • Когда были приняты рассмотренные нововведения, то в стране происходил кризис. Поэтому покупательская способность граждан была на низком уровне. Цены на жилье упали, объемы операций на рынке резко снизились, а поэтому проводимая переоценка объектов отражала не вполне реальную ситуацию;
  • Квартира может пострадать от наводнения, пожара и т.д., следовательно, оценка по кадастру не будет соответствовать реальной рыночной цене объекта.

Таким образом, первый вывод, который необходимо сделать из принятых поправок: в договоре купли-продажи может быть указана не кадастровая, а рыночная стоимость.

Но возникает другой вопрос: рыночная цена может быть и в большую, и в меньшую сторону, или только в большую? Ведь если стоимость продажи ниже кадастровой, то государство теряет некую часть налогов.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Теоретически, продать объект недвижимости ниже кадастровой стоимости возможно. Но на практике это может повлечь множество проблем.

Поэтому, если предпринимать такие шаги только с точки зрения уменьшения налогов, то этого делать не стоит. Налоговая служба все равно проверит все операции, проводимые налогоплательщиком, и выявит факт мошенничества.

Это может повлечь за собой разные налоговые санкции – штрафы, пеня, судебные разбирательства и т.д.

Но есть исключение из данных правил: если кадастровая стоимость объекта по базе составляет менее одного миллиона рублей, то продавец недвижимости имеет право продать объект по любой стоимости, даже если она будет ниже кадастровой. Связано такое правило с тем, что по действующему законодательству 1 миллион рублей – этот размер налогового вычета, на который можно уменьшить налогооблагаемую базу при определении НДФЛ.

Чтобы стало более понятно, пример налогового вычета: квартира продана за 2 миллиона рублей, и налогоплательщик решил заплатить НДФЛ в бюджет. Размер его налога будет составлять (2-1)*0,13 = 130000 рублей.

Соответственно, если стоимость жилья будет равна 1 миллиону рублей, то НДФЛ будет равен 0. Именно поэтому в таком случае абсолютно не важен размер кадастровой стоимости.

Если же стоимость по кадастру намного больше рыночной стоимости объекта, то перед продажей рекомендовано ее изменить.

Изменить кадастровую стоимость в сторону уменьшения возможно на основании двух методов:

  1. Обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр. Как показывает статистика, пересмотр оценочной стоимости объекта не такое уж и редкое явление. Например, если квартира пострадала вследствие каких-то событий, или она уже утратила свою стоимость по каким-то другим уважительным причинам, то представители Росреестра могут легко пойти ан встречу и пересмотреть такой показатель
  2. Обратиться в суд. Метод также достаточно популярен. Если в судебном делопроизводстве найдут веские причины для изменения стоимости объекта, то тогда по решению суда Росреестр вынужден будет пересмотреть такую стоимость и уменьшить ее на некоторое значение. В данном случае необходимо только реально оценивать выгоду от таких действий. Иначе судебные издержки и другие затраты могут перекрыть полученную выгоду от пересмотра кадастровой стоимости.

Выводы

  • Продать объект недвижимости по стоимости, которая не равна кадастровой, можно, но не всегда;
  • Продажа по стоимости, которая больше кадастровой, не является проблемой и вообще выгодна для государства. Поэтому со стороны налоговых органов не будет никаких замечаний;
  • Продажа объекта недвижимости по стоимости, ниже кадастровой возможна в том случае, если цена объекта не превышает 1 миллиона рублей. В таком случае продажа производиться в обычном порядке;
  • Продать квартиру по стоимости, ниже кадастровой, можно, но главное, чтобы такое занижение не было ниже 30% от кадастровой стоимости. Например, если по кадастру цена недвижимости 5 миллионов рублей, то продать ее можно по договору купли-продажи за 3,5 миллиона рублей;
  • Если стоимость жилья не соответствует кадастровой оценки, в частности, ниже ее, то можно ее обжаловать в судебном порядке. После получения решения суда уже заключать сделку о купле-продаже.

Выполнение таких нехитрых правил позволить все сделки провести правильно и с соблюдением закона.

Прочтите также:

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/sale/mozhno-li-prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti/

Налог с продажи квартиры в 2019 году

Как продать квартиру по кадастровой стоимости в 2019 году

С 2018 года законодательство в данном вопросе несколько ужесточилось: увеличился срок владения имуществом для получения безналогового права его продажи, и появилась привязка расчета НДФЛ при продаже недвижимости для физических лиц к его кадастровой стоимости.

Из-за этого у граждан возникает масса вопросов: всегда ли нужно декларировать доходы от продажи жилья, с какой суммы не платится налог при продаже квартиры в 2019 году, есть ли льготы и другие законные методы уменьшить сумму, подлежащую уплате в бюджет. Постараемся пояснить основные моменты на конкретных примерах.

В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму.

Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль.

С нее и должен быть уплачен НДФЛ, ставка которого в 2019 году остается без изменений – 13 %.

Однако у некоторых граждан есть основания продать квартиру без налога в 2019 году, даже если сумма сделки будет превышать затраты на ее приобретение. Речь идет о минимальном сроке владения, установленном ст. 217.

1 НК РФ. В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других – пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.

Обратите внимание: Федеральным законом  от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения. 

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60.

Дату начала владения можно посмотреть в выписке из ЕГРН, или более старых вариантах этого правоустанавливающего документа (свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП).

Под объектами недвижимости здесь понимается не только квартира, но и жилые дома, дачи, комнаты в общежитии, садовые и земельные участки.

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года.

Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года.

Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения – 3 года (36 месяцев). Левченко считался хозяином 48 месяцев, поэтому от уплаты он освобождается.

Пример 2. Гражданка Семченко М.Б. купила квартиру в мае 2016 года. С какого года она сможет продать ее таким образом, чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры? Поскольку жилплощадь была приобретена после 01.01.2016 года, владелица не сможет реализовать ее без уплаты налога вплоть до июня 2021 года.

Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

  • наследования;
  • получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
  • перехода в частную собственность по программам приватизации;
  • на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2016 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2019 году вносить в бюджет не нужно.

Люди пенсионного возраста часто интересуются – при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?

Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года она решает ее продать.

Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2019 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2019 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.

Как считают сумму налога с продажи квартиры

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.

Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.

На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2018 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

  • 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
  • 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты. Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение – использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства.

Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

  1. применить вычет в 1 млн рублей;
  2. учесть расходы, связанные с его приобретением.

К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д.

Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн. рублей. В феврале 2018 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:

  • 3 400 000 – (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
  • 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит  сумму налога в разы.

Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2016 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2018 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

  1. С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 – 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
  2. С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

Очевидно, второй способ предпочтительнее.

Перечень документов для уплаты налога с продажи

Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи.

Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты.

Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.

Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

  • паспорта;
  • договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
  • документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
  • свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
  • расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

Обратите внимание! С 2019 года будет действовать новая форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС от 03.10.2018 года № ММВ-7-11/569@.

В отличие от старой формы новая декларация сокращена и упрощена, заполнить придется только Титул и оба раздела, а расчет же заносится в Приложение.

По-прежнему самым удобным способом сдачи отчетности для налогоплательщиков является личный кабинет на сайте ФНС, где можно заполнить декларацию как в режиме онлайн, так и скачать программное обеспечение с ее актуальными формами.

Как не пропустить сроки

После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2018 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца апреля 2019 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога – 15 июля 2019 года.

Разгар декларационной кампании в налоговых инспекциях приходится на март и апрель. В это время здесь всегда ажиотаж, поэтому сдачу отчетности не стоит откладывать на последние дни.

Тем более за несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу.

А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.

Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2019 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.

Источник: https://nalogu-net.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2019-godu/

Юридические консультации
Добавить комментарий